בשורה חדשה להרחבות בישובים קהילתיים - המינהל יסייע בשדרוג התשתיות הקיימות בישובים המכילים עד 400 בתי אב

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי , דיני מקרקעין - מגזר חקלאי - דיני מושבים - בניה בהרחבות - ישוב קהילתי - מיסים מגזר חקלאי - החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1227 - הוצאות פיתוח - תשתיות

ביום 25.9.2011 חתם שר האוצר על החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1227 המבטלת את החלטה 1223 וקובעת את ההוראות בכל הקשור לביצוע עבודות פיתוח במקרקעי ישראל. ההחלטה מביאה בשורה בכל הקשור להרחבות בישובים קהילתיים, בכך שהיא קובעת, כי בישובים המכילים עד 400 בתי אב, המינהל יסייע בשדרוג התשתיות הקיימות בהתאם להחלטת מועצה מס' 1180...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

בשורה חדשה להרחבות בישובים קהילתיים - המינהל יסייע בשדרוג התשתיות הקיימות בישובים המכילים עד 400 בתי אב
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ*

ביום 25.9.2011 חתם שר האוצר על החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1227 המבטלת את החלטה 1223 וקובעת את ההוראות בכל הקשור לביצוע עבודות פיתוח במקרקעי ישראל.

ההחלטה מביאה בשורה בכל הקשור להרחבות בישובים קהילתיים, בכך שהיא קובעת, כי בישובים המכילים עד 400 בתי אב, המינהל יסייע בשדרוג התשתיות הקיימות בהתאם להחלטת מועצה מס' 1180, המסדירה את הבניה למגורים בהרחבות מושבים וקיבוצים וכן בהתאם להחלטת מועצה מס' 1182 הקובעת כי המינהל ומשרד הבינוי והשיכון יסייעו בשדרוג התשתיות הקיימות בישובים במסגרת ביצוע הרחבות, כך שיעמיסו עלויות נוספות על הוצאות הפיתוח הנגבות מהמשתכנים בישובים.

ההחלטה התקבלה במסגרת הרפורמה ההולכת ומתגבשת בניהול מקרקעי ישראל וכפי שקיבלה את ביטוייה בהחלטת הממשלה מס. ממי/5 של רפורמה במינהל מקרקעי ישראל מיום 12.5.2009, וכן בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1185 מיום 8.2.2010. נכון להיום הרפורמה עדיין לא נראית במסדרונות המינהל בגלל בעיות פוליטיות כאלו ואחרות.

החלטה 1227 תוקנה במספר סעיפים, כאשר העיקרון של ההחלטה, הינה, קביעת מדיניות ברורה ואחידה ביחס לביצוע עבודות פיתוח במקרקעי ישראל, בתחום של הרשויות המקומיות בכל הארץ, בהתאם לאפיון הרשויות המקומיות וסיווגן לפי הרמה הכלכלית חברתית, כמפורט בפרסומים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הנקראים "אשכולות".

עבודות הפיתוח מבוצעות בפרויקטים השונים, על ידי קבלני פיתוח הזוכים במכרזים המנוהלים על ידי הרשויות המקומיות. במסגרת עבודות הפיתוח, נבנות התשתיות של הפרויקטים הכוללות חשמל, ביוב, מים, מדרכות, כבישים וכיוצ"ב. הרגישות הרבה הכרוכה בביצוע עבודות הפיתוח והעובדה כי לעיתים העבודות מבוצעות על ידי קבלנים לא מיומנים או כאלו שאינם בעלי היכולת הפיננסית הנדרשת, הביאו לכך, כי לא פעם, פרויקטים "נתקעו" חודשים ארוכים, מה שגרם לעיכובים ניכרים בקבלת בתי המגורים על ידי רוכשים, אשר ספגו בעקבות זאת נזקים כלכליים ניכרים.

התשתית לקבלת החלטה 1227, הונחה כבר בהחלטה 1180 של מועצת מקרקעי ישראל, מחודש מאי 2009, אשר עסקה בהקצאת מגרשים למגורים בתחומי ישובים המבצעים הרחבות קהילתיות. במסגרת החלטה 1180, ביקשה מועצת מקרקעי ישראל לשים קץ לתופעה הקרויה "כספים אסורים" אשר נגבו על ידי אגודות של ישובים מאת המתיישבים החדשים וקבעה במפורש, כי המועצה האזורית תהיה האחראית, בכל מקרה, על ביצוע עבודות הפיתוח.

גובה כספי הפיתוח הנגבים במסגרת פיתוח התשתיות בישובים קהילתיים נקבע על ידי בקרת המינהל ובהתאם לאופי של כל יישוב והצרכים של הפיתוח במקום. בפועל, קיימת התרעמות מצד יזמים ביחס לגובה כספי הפיתוח המאושרים על ידי המינהל, אשר טוענים כי הכספים המאושרים הינם בשווי נמוך מהדרוש לביצוע העבודות והדבר גורם לפגיעה ברווחיות של הפרויקטים.

החלטה 1180 נדרשת תיקון בכל הקשור לאישור הוצאות הפיתוח, גביית כספים בגין פיתוח המגרשים, פינוי תשתיות על וכיוצ"ב, על מנת להביא לכך שהיזמים יוכל לבצע את הפרויקטים ואף להרוויח ומצד שני, לגרום לכך שלא ייגבו "כספים אסורים" דבר אשר פוגע בסופו של יום בזוגות הצעירים אשר רוכשים נכסים בפרויקטים.

החלטה 1227 קובעת במפורש, כי הרשות המקומית תהיה האחראית הבלעדית לכל הכרוך בביצוע עבודות הפיתוח לרבות תכנון מפורט לתשתיות הציבוריות בפרויקט. כלומר, גם במקרים בהם הרשות המקומית האצילה את סמכויותיה ליישוב והישוב התקשר עם יזם לצורך ביצוע עבודות הפיתוח, הרשות המקומית הינה האחראית לכל דבר ועניין לרבות לפיקוח על העבודות, גביית כספי הפיתוח, קבלת כספי הסבסוד ממשרד השיכון וכיוצ"ב.

ההחלטה קובעת, כי תוקם ועדת פרויקטים עליונה בראשות מנהל המינהל, אשר בסמכותה לאשר, כי במקרים בהם הוכחה יכולת הנדסית ביצועית נמוכה של הרשות המקומית וחוקי העזר המאושרים לרשות אינם מאפשרים כיסוי תקציבי לפרויקט ביעוד מגורים, תבוצע פעילות הפיתוח ע"י המינהל, או משרד הבינוי והשיכון.

בסעיף 4 להחלטה, מבקשת המועצה לתת מענה לעיכובים הנגרמים בהשלמת עבודות הפיתוח כתוצאה מניהול כושל של הרשויות המקומיות, כך שנקבע, כי במקרים בהם אין לרשות המקומית חוקי עזר מעודכנים המאפשרים כיסוי תקציבי לפרויקט או יכולת להעמיד מימון ביניים, רשאית ועדת הפרויקטים העליונה לאשר כי פיתוח הפרויקט יבוצע ע"י הרשות המקומית באמצעות גביית הוצאות פיתוח מראש על ידי המינהל או על ידי משרד השיכון לפי העניין, וזאת בכפוף לתקנות חובת מכרזים.

בסעיף 8 להחלטה נקבע, כי בכל מקרה בו יאושר חוק מיסי פיתוח שהוגש לאישור הכנסת במסגרת הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2009-2010, יפעלו הרשויות המקומיות ומשרדי הממשלה עפ"י החוק בלבד.

כמו כן נקבע, כי ההחלטה תחול על שיווק מגרשים חדשים ביעוד מגורים, באמצעות מכרז או באמצעות פטור ממכרז, בהן קיימות 50 יח"ד ומעלה, וכן על שיווק הקצאות חדשות של תוכניות ביעוד תעסוקה, באמצעות מכרז או באמצעות פטור ממכרז, בהן קיימים שטחים של 3 דונם ומעלה.

* הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה בהרחבות בקיבוצים ומושבים www.lieblaw.co.il

5.10.2011

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.