מוכרים נחלה - שימו לב לתיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין

מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - דיני מיסים - דיני מקרקעין - מיסים מגזר חקלאי - מיסוי מקרקעין - תיקון מס' 70 - חוק מיסוי מקרקעין - נחלה - דירה מזכה - שווי החלק החקלאי - פטור ממס שבח

ביום 7.3.2011 אושר בכנסת תיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין. במסגרת התיקון נוספו סעיפים 15 (ב) – (ה) שעניינם תשלום מקדמה על ידי רוכש זכות במקרקעין על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

מוכרים נחלה - שימו לב לתיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין
מאת: עו"ד שניר שער (רו"ח) ועו"ד אביגדור ליבוביץ *

ביום 7.3.2011 אושר בכנסת תיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין. במסגרת התיקון נוספו סעיפים 15 (ב) – (ה) שעניינם תשלום מקדמה על ידי רוכש זכות במקרקעין על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר. מטרת התיקון הינה לאפשר לרוכש זכות במקרקעין להבטיח קבלת אישור מס שבח לרישום זכויותיו בזמן קצר וזאת מבלי שהרוכש יהא תלוי בגמר הטיפול בתיק המכירה במשרד מיסוי מקרקעין האזורי אליו דווחה עסקת המכירה ומבלי שיהיה תלוי בתשלום מס שבח על ידי המוכר.

סעיף 15(ב) לחוק קובע, כי על הרוכש לשלם מקדמה לרשויות המס על חשבון מס השבח של המוכר לפי שיעור מהתמורה שנקבעה בהסכם המכר שבין המוכר לבין הרוכש. שיעור המקדמה נקבע לפי מועד רכישת הזכות הנמכרת. כך אם יום הרכישה הוא לפני 7.11.01 שיעור המקדמה יהא 15% בעוד שאם יום הרכישה הוא 7.11.01 ואילך שיעור המקדמה יהא 7.5%. מקום בו תשלום המס עשוי להיות נמוך יותר, ניתן להגיש בקשה למנהל מיסוי מקרקעין להקטנת שיעור המקדמה.

מהי השפעת הוראת זו על מכירת נחלה? לכאורה, גם בעת מכירת נחלה אמורה לחול הוראת תשלום המקדמה על ידי הרוכש. כך, אם לדוגמא, שווי המכירה של הנחלה הוא 2 מיליון ₪ והנחלה נרכשה בשנות השבעים של המאה הקודמת. במצב דברים זה, לכאורה, על רוכש הנחלה לשלם מקדמה בסך של 15% מ – 2 מיליון ₪, כלומר, 300,000 ₪ ישירות לרשויות המס על חשבון מס השבח של המוכר ובכך יבטיח לעצמו רוכש הנחלה קבלת אישורי מס שבח במהרה וללא עיכוב. אולם נבקש להפנות את שימת ליבכם לעובדה שסעיף 15(ב) קובע במפורש, כי אין תחולה להוראות תשלום המקדמה מקום בו מדובר במכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בשלה פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין. במילים אחרות, כאשר נמכרת דירת מגורים בפטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק, הרי שעל הרוכש לא חלה חובת תשלום המקדמה והעברתה ישירות לרשות המסים.

נזכיר, כי בעת הדיווח למשרדי מיסוי מקרקעין על מכירת נחלה ממלאים מש"ח (טופס שעל גביו מתבצע הדיווח למשרדי מיסוי מקרקעין) אחד בצבע כחול ומצרפים לו טופס בקשה לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה בצבע ורוד.

לפיכך, ניתן לטעון, שהגם שמכירת נחלה מורכבת מחלק הפטור ממס שבח (דירת המגורים) ומחלק אחר החייב במס שבח (המרכיב החקלאי בנחלה וזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות ככל שיישנן), הרי שהחוק לא מבצע את ההפרדה וקובע, כי מקום בו מבוקש פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה לפי פרק חמישי 1 לחוק, אזי לא חלה חובת תשלום המקדמה.
מנגד, רשויות המס עשויות לטעון, כי רק בגין החלק בגינו מבוקש פטור ממס שבח לדירת המגורים, זהו החלק שבגין שוויו אין חובת תשלום מקדמה לרשויות המס, בעוד שבגין החלק החקלאי וזכויות הבנייה יש חובת תשלום מקדמה.

טענה זו אינה פשוטה כלל משני טעמים עיקריים, האחד, בפרק חמישי 1 לחוק ישנו סעיף 49ז לחוק הקובע פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה הנמכרת בתוספת זכויות בנייה בלתי מנוצלות. כלומר, גם במקרה האחרון אין חובת תשלום מקדמה ובמרבית המקרים במכירת נחלה מוכרים את בית המגורים, כאשר נלווים לו זכויות בנייה בלתי מנוצלות ולכן אין חובת תשלום מקדמה, אלא לכל היותר רק בגין מכירת החלק החקלאי שברוב המקרים שוויו זניח ביחס לשווי המכירה של כל הנחלה. השני, בעת מכירת נחלה נקבע שווי אחד לכל עסקת המכירה וללא חלוקת שווי בהסכם שבין בית המגורים, החלק החקלאי וזכויות הבנייה. כעת, אם עמדתן של רשויות המס תתקבל, כיצד נקבע בשלב ההסכם את שווי החלק החקלאי? ידוע לכל, כי שני שמאים שונים יקבעו שווי שונה לאותו נכס. לכן, היישום בהסכם המכר של חלוקת שווי בית המגורים, זכויות הבנייה והחלק החקלאי אינו פשוט. למיטב ידיעתנו, רשויות מיסוי מקרקעין טרם הביעו עמדתן בסוגיה זו.

ועוד, האם חלה חובת תשלום מקדמה בגין מכירת דירת מגורים בנחלה שלא לפי פרק חמישי 1 לחוק ? כידוע, בהתאם להוראת השעה שהינה בתחולה בשנים 2011 – 2012 ניתן למכור עוד 2 דירות מגורים בפטור ממס שבח (עד לתקרה של 2.2 מיליון ₪ שווי כל דירה). במקרים בהם בנחלה יש 3 דירות מגורים, ניתן למכור את הבית ששוויו הכספי גבוה בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק (מכירה בפטור של פעם בארבע שנים) ואילו את 2 הדירות הנוספות בפטור ממס שבח לפי הוראת השעה (ככל שווייה של כל דירה לא עולה על 2.2. מיליון ₪). האם לגבי הפטור ממס שבח לפי הוראת השעה תחול חובת תשלום מקדמה ? לכאורה התשובה הינה בחיוב כיוון שאין חובת תשלום מקדמה במכירה הפטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק, בעוד ששני הפטורים הנוספים אינם קבועים בפרק חמישי 1 לחוק כי אם בחוק נפרד שהינו הוראת שעה בשנים 2011 – 2012. משמעות הדברים הינה שאם לא תשולם המקדמה הרי שלא יינתן אישור מס שבח בהקדם, אלא עד 8 חודשים מיום הדיווח על העסקה בשומה עצמית (!)

כללם של דברים, תיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין וקביעת חובת תשלום מקדמה על הרוכש והעברתו לאוצר המדינה מעלה שאלות בהקשר של מכירת נחלות, ויש לתת את הדעת לכך בעת ניסוחי סעיפי המס בהסכם המכר.

הכותבים שותפים במשרד עורכי הדין ליבוביץ, שער ושות', מתמחים במיסים ובעסקאות במגזר החקלאי.
* 19.9.2011
www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.