מועצת מקרקעי ישראל קבעה: הגיע הקץ להליכי השומה הארוכים בהקצאת מגרשים בהרחבות קיבוצים ומושבים

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי , דיני מיסים , דיני מקרקעין - מיסים מגזר חקלאי - דיני מושבים - קיבוצים - מקרקעין - מיסוי מקרקעין - הקצאת מגרשים - שומה - מועצת מקרקעי ישראל - החלטה 1195 - בניה עצמית - וועדת קבלה

החלטה זו שמה קץ לסאגה ארוכה אשר פגעה בסופו של יום בזוגות הצעירים שביקשו לקבל זכויות במגרשים בהרחבות של קיבוצים ומושבים...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

מועצת מקרקעי ישראל קבעה: הגיע הקץ להליכי השומה הארוכים בהקצאת מגרשים בהרחבות קיבוצים ומושבים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *

מועצת מקרקעי ישראל החליטה לשים קץ ללוחות הזמנים הארוכים במסגרת הליכי פתיחת עסקאות חדשות במחוזות השונים של מינהל מקרקעי ישראל, בגין הקצאת מגרשים בהרחבות קיבוצים ומושבים וקבעה, כי השומה בגין דמי היוון תומצא בפרק זמן שלא יעלה על חצי שנה!!!

ההחלטה הגיעה גם כתוצאה מפניות רבות ותלונות של משתכנים אשר המתינו חודשים ארוכים ואף במקרים מסויימים מספר שנים לקבל מכתב "אישור עסקה" מהמינהל וכן "מפרט כספי" ו"שובר לתשלום דמי היוון" בגין הקצאת המגרשים.

החלטה זו שמה קץ לסאגה ארוכה אשר פגעה בסופו של יום בזוגות הצעירים שביקשו לקבל זכויות במגרשים בהרחבות של קיבוצים ומושבים ומצאו עצמם מתבוססים בתוך בירוקרטיה סבוכה.

על מנת לעמוד על חשיבותה של ההחלטה, יש להבין את התהליך אליו "נכנס" המשתכן המבקש לקבל זכויות במגרש בהרחבה של קיבוץ או מושב, מהרגע בו הוא קיבל את ההחלטה לעבור עם משפחתו ולגור באווירה כפרית בקיבוץ או מושב ועד למועד בו יהיה בידי המשתכן "הסכם פיתוח" חתום עם מינהל מקרקעי ישראל בגין המגרש המיוחל.

בראשית הדרך פונה המשתכן לקיבוץ או למושב ומבקש לעבור את וועדת הקבלה (בהתאם להחלטה 1195 של מועצת מקרקעי ישראל). בשלב זה, בהרבה מקרים, מוצא המשתכן, כי בטרם הקיבוץ יעמיד אותו מול וועדת הקבלה, הוא מופנה ליזם המשווק את המגרשים בהרחבה וכן מבצע את עבודות פיתוח תשתיות ציבוריות וכן את עבודות בניית בתי מגורים ב"בנייה מרוכזת" (דגמי בתים הנדרשים אישור מקדים מהמינהל).

במאמר זה, אין המקום להיכנס לבעיות הקשות העולות מההסכמים שנחתמים בין הקיבוץ ליזם במסגרתם מאפשר הקיבוץ ליזם לשווק את המגרשים ולבצע את העבודות, כאמור לעיל, אך יש להדגיש, כי על כל משתכן לבחון היטב את המצב המשפטי של ההרחבה ואת האישורים שניתנו על ידי המינהל לשיווק ההרחבה ולגובה כספי פיתוח תשתיות ציבוריות שאישר המינהל לגבות, בהתאם להחלטה 1180 של מועצת מקרקעי ישראל וכן לאישור הדגמים על ידי המינהל במסגרת "בנייה מרוכזת" וזאת בטרם חתימה על כל מסמך. למצער, לאחר ביצוע הבדיקות, פעמים רבות עולה, כי בפועל מבוצע שיווק של מגרשים על ידי היזם ונחתמים הסכמים, אך טרם ניתן אישור המינהל לשיווק או לגביית כספים וחמור מכך - ניתן למצוא מקרים לא מעטים בהם נגבים כספים שונים למרות שלא ניתן אישור המינהל לגביית כספים אלה ואף מקרים בהם נגבים "כספים אסורים", שהם כספים הנגבים מהמשתכנים ומועברים לקיבוץ ללא אישור המינהל. כמו כן, יש לשים דגש מיוחד לבדיקת נושא שיווק המגרשים ל"בנייה מרוכזת" ו"לבנייה עצמית", כאשר בהתאם לנוהלי המינהל, יש לשווק מגרשים ביחס של 50% ל"בנייה מרוכזת" ו- 50% ל"בנייה עצמית" אלא אם ניתן אישור ספציפי לשיווק ביחסים אחרים, שכן במקרים רבים המשתכנים נתקלים בסירוב של היזם לשווק מגרשים ל"בנייה עצמית" בטענות שונות שאין להן אחיזה (בעניין זה יובא מאמר מורחב בהמשך)!!!

לאחר שהמשתכן פונה ליזם וחותם עימו על מערכת הסכמים הכוללת במקרה של "בנייה עצמית", הסכם פיתוח תשתיות ציבוריות, הסכם בין המשתכן לקיבוץ ובמקרה של "בנייה מרוכזת" הסכם הזמנת עבודות בנייה וכן הסכם פיקוח (על הבעיות הרבות הכרוכות בהסכמים יובא במאמר נפרד), יופנה המשתכן חזרה לוועדת הקבלה של הקיבוץ - כאן המקום להדגיש - כי בהתאם להחלטה 1180 - קיים איסור להתנות את העמידה מול וועדת הקבלה בחתימה על הסכמים עם היזם!!!

לאחר שהמשתכן יעבור את וועדת הקבלה ויקבל את אישור הוועדה כי הוא עומד בכל הקריטריונים המאפשרים לו לחיות בקהילה, יחתמו המשתכנים וכן נציגי הקיבוץ על "תצהירי המינהל" (הסבר מפורט על תצהירי המינהל יובא במאמר נפרד), אשר יועברו למינהל על מנת "לפתוח תיק עסקה" לצורך הקצאת המגרש ע"ש המשתכן.

במסגרת פתיחת התיק במינהל משלם המשתכן "דמי פתיחת תיק", כאשר בסופו של תהליך, יקבל המשתכן מכתב "אישור עסקה" וכן "מפרט כספי" בו יפורט גובה דמי ההיוון שעל המשתכן לשלם בכדי שיוקצה על שמו המגרש ויועבר אליו "הסכם פיתוח". ככל והמשתכן בוחר שלא להגיש "השגה" על גובה דמי ההיוון שנקבעו על ידי שמאי המינהל, יחתום המשתכן על המפרט הכספי ויקבל לאחר מכן "שובר לתשלום דמי היוון" בגין המגרש. לאחר תשלום דמי ההיוון יקבל המשתכן "הסכם פיתוח" לחתימה, הקובע את המועדים לביצוע הבנייה של בית המגורים על המגרש והתהליך יבוא לסיום, כאשר ההסכם ייחתם על ידי המינהל וניתן יהיה לקבל "אישור זכויות" מהמינהל המעיד כי הזכויות במגרש נרשמו על שם המשתכן במרשמי המינהל.

נכון להיום, מהמועד בו הוגשו "תצהירי המינהל" ונפתח תיק עבור הקצאת המגרש ע"ש המשתכן, ועד למועד בו יקבל המשתכן "מכתב אישור עסקה" וכן "מפרט כספי" המפרט את גובה דמי ההיוון שיש לשלם בגין המגרש, חולפים חודשים ארוכים ותקלות רבות בדרך, שכלל אינן תלויות במשתכן, עלולות לטרפד את קבלת השומה בגין דמי ההיוון ולהאריך את לוחות הזמנים.

בעיות רבות כרוכות בדרך אל המגרש המיוחל בהרחבה של קיבוץ או מושב, ועוד יותר מכך, עד לסיום בניית בית המגורים במגרש. בעיה קשה במיוחד הנוצרת בעקבות לוחות הזמנים הארוכים, נעוצה בעובדה שהמשתכנים מוצאים עצמם תלויים בין "שמים לארץ" ומוחזקים כשבויים בכבלי הבירוקרטיה, בזמן שהם מתכננים לעבור עם משפחתם לעיתים מהמרכז לצפון הארץ ונדרשים לרשום את הילדים למסגרות חינוך, אך שומת דמי ההיוון אינה נראית באופק ואין כלל מועד צפוי לסיום הליכי הקצאת המגרש במינהל. זוגות רבים נאלצים לשכור בתים בקיבוצים ולחיות בבתים קטנים וישנים, על מנת להשתלב בקהילה. בתים אלה הינה במקרים לא מעטים, גני ילדים אשר הפכו ל"בתי מגורים" לצורך העניין, כאשר הבעיה היא, שהמשתכנים נאלצים לגור בבתים אלה אף יותר משנה או שנתיים ו"תקופת המעבר" בבית שכור הופכת ונראית יותר כפתרון קבע והחלום על בית חדש ומרווח בהרחבה של הקיבוץ הולך ומתרחק.

בעיה קשה נוספת שההחלטה מבקשת לתת לה פיתרון הינה, עליית ערך הקרקע במהלך התקופה מיום פתיחת התיק במינהל ועד למועד אישור העסקה. עובדה היא, שמהרגע בו נפתח התיק במינהל, עוברים כל ה"כוחות" למינהל ולמשתכן אין כל שליטה בתהליך המלווה בהרבה בירוקרטיה. כלומר - המשתכן מוצא עצמו מובל על ידי המינהל לשוקת שהוא כלל לא התכוון לשתות ממנה, שכן במועד בו ביקש המשתכן לקבל זכויות במגרש בהרחבה שומת דמי ההיוון עמדה על סכום שונה לגמרי מסכום דמי ההיוון שיומצא למשתכן חודשים ארוכים לאחר שנפתח התיק במינהל, כאשר מדובר בהפרשים של עשרות אלפי שקלים וכן מאות אלפי שקלים במרכז הארץ ושוב המשתכן הינו הקורבן והוא זה שנדרש לשלם את המחיר.

אין כל ספק, שהמינהל לומד במהלך הדרך לתת פתרונות לקשיים המובאים לפתחו מהשטח על ידי המשתכנים, שהבינו ש"בעל הבית" צריך להתוות את המדיניות ולתת להם פתרונות למחדלים המתרחשים בשטח מחוץ למסדרונות המינהל היכן שנולדו הוראות החלטה 1180 ומקריאת ההודעות באתר המינהל, ניתן להבחין שהרחבות רבות "מוקפאות" לאחר תלונות של משתכנים. במקרה זה, אנו מבקשים לחזק את ידי המינהל וקוראים לו ליישם את הוראות החלטה 1180 ולהמשיך ולפעול לטובת המשתכנים ולהגן על הזכויות של הזוגות הצעירים, אשר כל מבוקשם הוא, לבנות את ביתם בהרחבה של קיבוץ או מושב ולחיות עם משפחותיהם בקהילה ובאווירה כפרית.

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה בהרחבות קיבוצים ומושבים, במינהל מקרקעי ישראל ובמגזר החקלאי והכפרי
* 31/5/2011

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.