זכויות בניה בנחלות לאור אישור בג"צ להחלטות 979 ו- 1101

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי , דיני מקרקעין - מגזר חקלאי - דיני מושבים - החלטה 979 - החלטה 1101 - זכויות בניה בנחלה החקלאית - פיצול נחלה - בן ממשיך - דמי רכישה - היוון - תמ"א 35 - תעסוקה לא חקלאית

בפסק הדין שניתן על ידי שבעה שופטי בג"צ נדחו למעשה כל העתירות. בית המשפט העליון אישר את ההחלטות למעט שינויים מינוריים...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

זכויות בניה בנחלות לאור אישור בג"צ להחלטות 979 ו- 1101
מאת: עו"ד גד שטילמן

החלטות מועצת מינהל 979 ו- 1101 מטרתן לעגן ולהסדיר את זכויות הבניה והשימוש בחלקת המגורים בנחלה חקלאית. ההחלטות התקבלו במינהל מקרקעי ישראל עפ"י המלצות "ועדת הבר" שמונתה על ידי היועץ המשפטי לממשלה. עם אישור ההחלטות במועצת מינהל מקרקעי ישראל ובממשלה, לפני למעלה משלוש שנים, הוגשו כנגדן עתירות רבות, חלקן על ידי גופים הטוענים שההחלטות מקלות עם המגזר החקלאי וחלקן על ידי גופים המקורבים ל- "התיישבות העובדת" שטענו כי ההחלטות מפלות את המגזר החקלאי לרעה ביחס למגזר העירוני.

בפסק הדין שניתן על ידי בג"צ נדחו למעשה כל העתירות. בית המשפט העליון אישר את ההחלטות למעט שינויים מינוריים.

ההצטרפות למסגרת ההחלטות הינה וולנטרית:
החלטה 979 הינה החלטה וולנטרית. כל בעל נחלה רשאי להחליט אם הוא מעוניין שההחלטה תחול לגביו או להמשיך ולשמור על זכויותיו עפ"י המצב הקודם.
ההצטרפות למסגרת ההחלטה תלויה במספר תנאים: א) יש לרשום את הזכויות בחלקה א' בלשכת רישום המקרקעין ב) להסדיר את כל השימושים החורגים בנחלה ג) התחייבות של האגודה שמספר יחידות המגורים בישוב לא יעלה על זה המותר בתמ"א 35 ד) תשלום דמי היוון לחלקת המגורים בשיעור של 3.75%.

זכויות הבניה למגורים טרם החלטה 797:
החלטות המינהל הנוגעות לבניה למגורים טרם אישור החלטה 979, אפשרו בניה של שלוש יחידות מגורים, כדלקמן:

1.בית מגורים המיועד לבעל הנחלה בשטח שלא יעלה על 160 מ"ר.
2.בית לבן ממשיך בשטח שלא יעלה על 160 מ"ר.
3.כשגרים בנחלה שלושה דורות והדור השלישי (הנכד) בעל משפחה - ניתן לבנות יחידה שלישית בשטח של 55 מ"ר.

סה"כ השטח הבנוי בנחלה כאמור לעיל הינו 375 מ"ר בשלושת הבתים ביחד.
ככל שהועדה המקומית מתירה בניית בתים בשטח גדול יותר, המינהל נוהג לגבות תשלום לכל מטר בנוי העולה על 160 מ"ר בכל אחת מיחידות המגורים ועל יותר מ- 375 מ"ר (סה"כ).

הגדרת "חלקת המגורים":
ככל שחלקת המגורים גדולה מ- 2.5 דונם על בעל הנחלה לצמצם את השטח המיועד למגורים ל- 2.5 דונם בלבד ולסמן את היתרה כשטח ביעוד חקלאי בתוכנית תקפה. לחילופין, אם שטח חלקת המגורים (עפ"י תוכנית תקפה) גדול מ- 2.5 דונם, רשאי בעל הנחלה "לרכוש" את יתרת השטח כנגד תשלום דמי היוון בשיעור של 91% משוויו.

זכויות הבניה למגורים לפי החלטה 979:
עפ"י החלטה 979 יכול בעל נחלה לבנות 375 מ"ר ללא מגבלות, היינו, אין חובה לשלם למינהל תשלום כלשהוא לבניה של בית מגורים ששטחו עולה על 160 מ"ר ואין חובה שהמבנים ישמשו את בנו של בעל הנחלה או את נכדו. כמו כן יוכלו ועדות התכנון האזוריות לגבש את זכויות הבניה לנחלות לפי שיקול דעתן, הן לגבי גודל הבתים והן לגבי שטחם. כל עוד השטח הבנוי אינו עולה על 375 מ"ר ישוחרר הבעלים מתשלום למינהל.
היינו, לכאורה, ככל שתוכנית המתאר תאפשר זאת ניתן יהיה לבנות בית אחד בשטח של 375 מ"ר ללא תשלום למינהל או לחילופין מספר רב של יחידות מגורים ששטחם הכולל אינו עולה על 375 מ"ר.

פיצול מגרש/ים מנחלה:
החלטה 979 כפי שאושרה על ידי בג"צ, מאפשרת לפצל מגרש/ים למגורים מתוך הנחלה (עם או בלי בתי מגורים הבנויים עליהם). פיצול המגרש יחויב בתשלום דמי היוון בשיעור של 33% משוויו של המגרש.

פיצול המגרש מחייב כי במגרש המפוצל תהיינה זכויות בניה לבית מגורים ששטחו לא יפחת מ- 160 מ"ר.

מספר המטרים שיוקנו למגרש המפוצל יגרעו מזכויות הבניה בנחלה. כך לדוגמה, אם בעל נחלה מעוניין לפצל בית מגורים אחד מנחלתו, יהא עליו להקנות למגרש זה זכויות בניה של 160 מ"ר לפחות ובנחלתו יוותרו 215 מ"ר (375 מ"ר פחות 160 מ"ר).

אין באמור כדי למנוע מהוועדה המקומית לתכנון ובניה להתיר בניה בשטח גדול יותר בנחלה או במגרש המפוצל, אולם, כל עוד לא שולמו "דמי רכישה", בניה בשטח העולה על 375 מ"ר סה"כ (במגרש מפוצל ובנחלה ביחד) תחויב בתשלום למינהל מקרקעי ישראל בשיעור של 91% לכל מ"ר נוסף.

ככל שבעל הנחלה יהא מעוניין להעניק למגרש המפוצל זכויות בניה בשטח גדול מ 160 מ"ר, הוא יהיה רשאי לעשות כן ובלבד שבנחלה לא יפחתו זכויות הבניה מ- 160 מ"ר.
ההחלטה אינה מגבילה את מספר הפיצולים שניתן לבצע, אך היא מציינת כי מספר היחידות בנחלה כפוף לתמ"א 35.

דמי רכישה:
ההחלטה מוסיפה אופציה לבעל הנחלה, השלמת דמי היוון ל- 33% משווי חלקת המגורים. היוון בשיעור זה מכונה בהחלטה "דמי רכישה". עם התשלום האמור משוחרר בעל הנחלה מכל תשלום שהוא למינהל מקרקעי ישראל, לרבות מתשלום עבור בניה העולה מעל 375 מ"ר ומכל תשלום הנדרש לפיצול של מגרש או מגרשים מנחלתו (ראה בהמשך מאמר זה).
למעשה, רוכש בעל הנחלה בתשלום "דמי הרכישה" מעין בעלות בחלקת המגורים.
ההחלטה מוסיפה וקובעת כי בעת מכר הנחלה יהא בעל הנחלה מחויב בתשלום "דמי רכישה" במקום "דמי הסכמה" ובכך יהפוך הרוכש לבעל זכויות מלא בנחלה.

תמ"א 35:
בית המשפט העליון הרחיב את התייחסות לתמ"א 35 וקבע כי הגבלת מספר היחידות בישוב להוראות תמ"א 35 יוצרת איזון נאות בין השמירה על אופיו הכפרי של המושב לבין האינטרס הקיים להגדלת מספר היחידות בו.

תמ"א 35 הינה תוכנית מתאר ארצית הקובעת את מספר יחידות המגורים המותרת בכל ישוב בישראל. מספר היחידות הממוצע המותר במושבים הינו כ- 300 יחידות. נהוג להתייחס לחלקת המגורים כבעלת זכויות לשתי יחידות בלבד על אף שבפועל מותר לבנות שלוש יחידות, זאת, מתוך הנחה שיחידת המגורים השלישית בעלת קיר משותף לאחד מהבתים האחרים (יוזכר כי בנייתו של בית המגורים השלישי הייתה עד היום אפשרית רק כאשר היו קיימים בנחלה שלושה דורות והדור השלישי בעל משפחה).

במושבים רבים הוקמו הרחבות שניצלו חלק עיקרי ממכסת יחידות המגורים המותרות עפ"י התב"ע. על כן, לא בכל ישוב תשלום "דמי רכישה" יהא כלכלי.

משמעות החלטה 979 לגבי חלוקת זכויות במשפחה:
אחד היתרונות בהחלטה 979 שהיא מאפשרת הקניית זכויות בניה ומגורים ליותר מילד אחד של בעל הנחלה. כך למשל יכול בעל הנחלה להעניק זכויות מגורים בנחלתו לשני ילדיו, ולימים, לאחר לכתו לעולמו, להעניק את הזכויות בביתו לבנו השלישי. כמו כן, היה ומבני המגורים יפוצלו מהנחלה יהא מעמד משפטי עצמאי לכל אחד מהילדים / יורשים באופן שכל אחד יוכל למכור את ביתו ללא תלות באחרים.

החלטה 1101:
בג"צ אישר את החלטה 1101 המאפשרת שימושים לא חקלאיים בנחלות, למעט את הסעיף המתיר לבעל הנחלה השכיר את המבנים המשמשים לפעילות לא חקלאית לאחרים.
להלן התנאים לשימוש לא חקלאי עפ"י ההחלטה:

4.לא ניתן לפצל זכויות בניה לתעסוקה לא חקלאית.
5.יש לאשר את השימוש הלא חקלאי בתב"ע או ב- "היתר לשימוש חורג".
6.השטח המבונה לתעסוקה לא חקלאית לא יעלה על 500 מ"ר אף אם מוסדות התכנון אישרו זכויות בניה מעבר ל- 500 מ"ר (שטח זה כולל שטחים שאושרו מחוץ לחלקה א' ע"י מוסדות התכנון).
7.המבנה ימוקם אך ורק בשטח חלקת המגורים. במקרים חריגים כשאין אפשרות פיסית למקם בתוך החלקה יאשר המינהל חריגה בכפוף לקריטריונים שיקבעו.
8.על אף האמור, אם בוצעה בעבר עסקה עם המינהל החורגת מהאמור לעיל - לא ידרוש המינהל להרוס את המבנה.
9.השימוש הלא חקלאי יכול שיהא במבנה חקלאי קיים / מוסב או חדש.
10.תשלום חובות והסדרת שימושים לא מוסדרים בנחלה (אם ניתן ליחס שימושים אלה לחוכר).

כתנאי לאישור תעסוקה לא חקלאית ישלם בעל הנחלה למינהל:
כאשר קיימת תוכנית המתירה שימוש לא חקלאי:
91% דמי היוון משווי הקרקע המיועדת לתעסוקה לא חקלאית והמינהל ישא בהיטל. אך אם חובת ההיטל חלה על בעל הנחלה ישלם החוכר 46% דמי היוון למינהל וכן היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
בגין שימוש שהותר כ- "שימוש חורג":
5% לשנה משווי הקרקע המשמשת לתעסוקה לא חקלאית לכל תקופת ההיתר.

הסדרת חובות העבר
תנאי להסדר - תשלום בשיעור של 5% לשנה לכל שנה בה נעשה שימוש לא חקלאי בעבר.
אם יוסדר השימוש תוך שנתיים לרבות צמצום השטח ל- 500 מ"ר בתוך חלקת המגורים יהא החוכר זכאי להנחה: תשלום העבר יצטמצם ל- 4 שנים מהעבר בלבד לפי 5% לשנה (סה"כ 20% על העבר ו- 91% לעתיד = 121% משווי הקרקע). וכן, 5% לכל שנה עד להסדר בפועל.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.