פינוי דייר והפרת חוזה השכירות

פינוי דייר והפרת חוזה השכירות
מאת: עו"ד דרור כהן

לא אחת, קורה שדייר/שוכר אשר אמור לפנות את הדירה/מושכר לא עושה כן. אם בשל תום תקופת השכירות ואם בשל הפרת החוזה. הדייר/שוכר, מחליט לעשות דין לעצמו ומסרב להתפנות מהדירה.


נשאלת השאלה, מה ניתן לעשות? עקרונית, אם הפלישה היא טרייה, כלומר עד 30 יום, ניתן להשתמש בהרשאת סעיף 18 לחוק המקרקעין למחזיק במקרקעין לשימוש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין (כמובן שמומלץ להתייעץ עם עו"ד טרם נקיטה באמצעים פיזיים על מנת שלא לחצות גבולות).
אולם מה המצב לאחר תקופה זו, או אם לא ניתן להפעיל את הוראת הסעיף באופן אפקטיבי? בעבר, היו שני מסלולי תביעה:

המסלול הראשון - הגשת תביעת פינוי (בסדר דין רגיל) כאשר במסגרת התביעה ניתן היה לתבוע פינוי ופיצוי ממוני גם יחד, אולם, ניתן גם להגיש בקשה לפיצול סעדים, על מנת לחסוך את האגרה בשלב תביעת הפינוי. הליך זה היה ממושך ומסורבל ואף נמשך בדרך כלל שנים לא מעטות.

המסלול השני - הינו הגשת תביעה לפינוי בסדר דין מקוצר (למעט במקרים של שכירות מוגנת).
גם הליך לא הוכיח עצמו כיעיל במיוחד ופעמים רבות נמשך לאורך זמן. כפועל יוצא, המצב שנגרם הביא לפגיעה ממשית בזכות הקניין של בעל הנכס ולעינוי דין.
לאור זאת, עלה ונתבהר הצורך במתן כלי אפקטיבי ובר פועל לציבור המשכירים. על כן, הוקמה וועדה לבדיקת הנושא מסקנותיה התקבלו בחלקן ובשלהי שנת 2008 תוקן הליך הפינוי באופן שבו ניתן להביא לפינוי של הדייר/שוכר בתקופת זמן קצרה יחסית להליך הפינוי הקודם לתיקון החקיקה.

במסגרת ההליך החדש, נתווספה אפשרות תביעה נוספת – מסלול שלישי - שהוכתר בשם "תביעה לפינוי מושכר" בו ניתנו מועדים קצרים וקצובים לניהול ההליך המשפטי כלדקמן:

• 30 יום להגשת כתב הגנה.
• וחיוב ביהמ"ש לקביעת מועד לדיון תוך 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה.
• לשוכר אין הרשאה להגיש תביעה כנגד מבקש הפינוי.
• זאת ובנוסף, הראיות (תצהירי עדות ראשית, חוות דעת, אסמכתאות משפטיות) תוגשנה ביחד עם כתב התביעה וכתב ההגנה.
• התביעה לפינוי מושכר יכולה לכלול אך ורק סעד של פינוי המושכר וסעדים נוספים כמו פיצוי וכד', ייתבעו בהליכים נפרדים כאשר אין צורך להגיש בקשה לפיצול סעדים.

היתרון במסלול זה הוא עקיפת השלבים המקדמיים הנהוגים בהליכים משפטיים רגילים (כמו שאלונים, גילוי מסמכים, הגשת תצהירים, ניהול קדם משפט ועוד) על ידי דילוג לשלב ההוכחות.
בשינוי המפורט לעיל, יש קיצור משמעותי של פרק הזמן הנדרש להביא לידי פינוי הפולש, כך שבנוסף ל-60 הימים שהוקצבו להגשת כתבי התביעה וההגנה, נוסיף את 14 הימים שניתנו לבית המשפט לתת את פסק דינו המתומצת לאחר קבלת פסק דין התובע יצטרך להגיש את פסק הדין לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל ובדרך זו להביא ליישום צו הפינוי, מה שלוקח בדרך כלל כמה חודשים.

מאידך, אחד החסרונות, היא העובדה שלמעשה התובע ייאלץ להגיש תביעה נוספת על מנת לקבל סעד כספי, מה שאומר שבית המשפט יידרש לדון באותו העניין פעם נוספת. ייתכן כי אפשרות של פיצול הדיון לשני שלבים – הכרעה בעניין הפינוי ורק לאחר מכן, הכרעה בסעד הפיצוי, על ידי אותה הערכאה תביא לידי חיסכון בזמן שיפוטי יקר.

לפיכך, בעת שיש דייר/שוכר אשר כושל בתשלום דמי השכירות ו/או מסרב לפנות את הדירה/מושכר חשוב מאוד להתייעץ מייד עם עו"ד המתמחה בתחום שכן ביצוע פעולות בסדר נכון וליווי משפטי נכון יכול לחסוך לבעל הנכס עשרות אלפי שקלים.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.