מוכר או רוכש נכס מקרקעין? מבוא וכללי אצבע לעסקאות במקרקעין

מוכר או רוכש נכס מקרקעין? מבוא וכללי אצבע לעסקאות במקרקעין
מאת: עו"ד דוד דהאן

עסקה במקרקעין, (רכישת או מכירת דירה, בית פרטי או נחלה חקלאית), הינה בדר"כ הצעד הכלכלי והמשפטי המשמעותי ביותר של האדם הפרטי. להבדיל מרכישת מוצרים אחרים (מטלטלין) רכישת נכס מקרקעין דורשת בדיקה מקצועית מקדימה וכן ליווי משפטי משלב המשא ומתן ועד לרישום העיסקה. להלן המידע הבסיסי לציבור רוכשי או מוכרי נכסי המקרקעין, מומלץ לקרוא בעיון !

דיני המקרקעין ולשכת רישום מקרקעין
לשכת רישום מקרקעין הינה הגוף אשר בסמכותו לקבוע את בעלותו של אדם על מקרקעין. בעלות במקרקעין הינה זכות כלפי "כולי עלמא", כלומר – כלפי כל העולם, להבדיל מזכות חוזית אשר קיימת בדר"כ כנגד אדם או אישיות משפטית ספציפית.
הליכי רישום של עסקאות במקרקעין, עשויים להתגלות כמורכבים מאוד, על כן מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד המתמצא בתחום, ואשר טרח ובדק טרם חתימת ההסכם את מצבו המשפטי של הנכס. רישום עסקה לוקה או חסר עשוי להטיל בעתיד ספקות שונים בנוגע לזכויות בנכס ואף לעכב ולהקשות את מכירתו בעתיד.
"מקרקעין" מוגדרים בחוק כקרקע לרבות כל אשר מחובר או נטוע אליה בחיבור של קבע, בעוד "בעלות" במקרקעין הינה הזכות להחזיק מקרקעין ולבצע בהם בנייה או עסקאות (מכר/השכרה).
לשכת רישום מקרקעין – מנהלת את "פנקס הזכויות" (טאבו) בו רשומים כל המקרקעין בישראל, המזוהים ע"פ גוש וחלקה ובעליהם.

יש לעיין בנסח טאבו טרם עריכת עסקה
כלל בל יעבור הוא כי על המעוניין לרכוש זכויות במקרקעין לגשת ללשכת רישום מקרקעין ולבדוק ע"י הנפקת נסח טאבו (נסח מפנקס הזכויות), האם המקרקעין (הדירה/הקרקע) שייכים באמת למוכר? האם קיימת משכנתא על הנכס? האם על הנכס הוטלו עיקולים כלשהם?
נסח הטאבו אינו תמיד פשוט להבנה ועל כן מומלץ להביאו בפני עו"ד טרם כניסה להתחייבות כלשהי !! נסח טאבו רשמי ניתן להנפיק בלשכת רישום מקרקעין (יש לשלם אגרה בסך של 60 ₪) או להוריד נסח טאבו מקוון דרך האינטרנט (תשלום בסך של 10 ₪ באתר רשות הדואר).

מהי הערת אזהרה?
הערת אזהרה נרשמת בפנקס הזכויות ומטרתה היא ליידע את הציבור בדבר פרטים בעלי רלוונטיות לבעלי הקרקע בהווה ובעתיד, ויש בה על מנת להזהיר מתקשרים פוטנציאלים בעסקת מקרקעין על כך שבנכס המדובר כבר נערכה עסקת מכר, אשר טרם הושלמה ברישום.
עסקה במקרקעין אינה מסתיימת ברישום באופן מיידי, ולעיתים מחתימת ההסכם ועד לאיסוף כל המסמכים הנדרשים לשם רישום הבעלות בנכס חולפים חודשים ארוכים. לכן חובה (!!) על הרוכש לוודא כי עורך הדין המייצג אותו ייגש מיד לאחר חתימת ההסכם ללשכת רישום מקרקעין וירשום הערת אזהרה על בעלותו של המוכר בנכס, וזאת עד לרישום בעלות הקונה בנכס תחתיו.
הערת האזהרה תימנע מבעל הנכס לבצע פעולות במקרקעין מרגע חתימת העסקה, אבל לא רק, הערת האזהרה כוחה יפה גם כמגן משפטי לטובת הרוכש והיא גוברת על עיקול שמוטל על הנכס לאחר רישומה.
חשוב מאוד: ישנם נכסים שאינם רשומים ומנוהלים בלשכת רישום מקרקעין, אלא במינהל מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת, חשוב במקרים אלה לדאוג לרישום משכון אצל רשם המשכונות, אשר ישמש מעין הערה, וימנע את הסחירות בנכס.

יש לבדוק מהם זכויות הבניה בנכס והאם קיימות חריגות בניה
לכל מקרקעין במדינת ישראל אפשרויות בניה המוגדרות ע"פ תב"ע (תוכנית בנין עיר). חריגה מאפשרויות הבניה המאושרות ע"פ החוק עלולה ליצור בעיות ואף לא תמיד ניתן לאשרם בדיעבד.
חשוב לדעת כי עבירה של חריגת בניה ו/או בניה בלתי חוקית עלולה לגרור רישום פלילי !
מומלץ וחשוב בעת רכישת נכס מקרקעין לוודא כי לא בוצעה בו עבודת בניה שלא אושרה כחוק, בסיוע עורך דין המתמצא בתחום ניתן בנקל לבצע בדיקה מקדמית, סוגיה זו עולה ביתר שאת כאשר מדובר ברכישת בית על מגרש פרטי או נחלה חקלאית בהם תופעת הבניה ללא היתר הינה רווחת.

מיסוי מקרקעין – תכנון מס
בעסקת מקרקעין (למעט במקרים בהם ניתן פטור) על שני הצדדים (הקונה והמוכר) מוטל מס. שלושת המיסים הרלוונטיים מכונים מס שבח, מס מכירה ומס רכישה. רכיב המס הינו רכיב משמעותי אשר עשויה להיות לו לעיתים משמעות כבדה לגבי כדאיות העסקה ולכן מומלץ לקבל יעוץ מוקדם, האם ומתי ניתן לקבל פטור ממס ומהו שיעורו הצפוי של המס במידה ויוטל.
חשוב לדעת כי על עסקה במקרקעין יש להצהיר ולדווח לרשויות המס תוך 30 ימים מיום ביצוע העיסקה או להגיש שומה עצמית בתוך 50 יום. איחור או הימנעות מדיווח העיסקה לרשויות המס עלולים לגרור חיוב בקנס אי הצהרה ובקנס מינהלי !!

לסיכום
עסקאות מקרקעין הינו תחום מורכב למדי ומן הראוי הוא כי גורם מקצועי ילווה אתכם בתהליך רכישת או מכירת הנכס. על קצה המזלג אוסיף כי ניסוח הסכם המכר ע"י עו"ד מיומן חשוב ביותר ובמסגרתו עליכם להבטיח, בין היתר, את תשלום מלוא התמורה כנגד מסירת החזקה בנכס (מקובל במקרים מסוימים להפקיד חלק מסוים מהתמורה בנאמנות אצל עו"ד עד לקבלת כל האישורים הנדרשים לשם רישום העיסקה).
רצוי לוודא כי משרד עורכי הדין אליו פניתם עוסק בתחום זה ולא מקבל אתכם "על הדרך", יש לעקוב אחר נקודות המפתח של העסקה, כלומר – הבדיקות המקדמיות, רישום הערת אזהרה, דיווח לרשויות המס, הבטחת מלוא תמורת העיסקה טרם מסירת החזקה בנכס ורישום הבעלות בשלב הסופי ולוודא כי עורך הדין המייצג אתכם מבצע את עבודתו בנאמנות ובזריזות האפשרית.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.