רפורמה במינהל מקרקעי ישראל מציאות או אשליה

רפורמה במינהל מקרקעי ישראל מציאות או אשליה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

זה היה עוד בוקר של יום ראשון בו ביקרתי באחד ממחוזות מינהל מקרקעי ישראל. בהגיעי למסדרון הומה אנשים, כאשר השעה 8:30 בבוקר, נתקלתי בהודעה חדשה המתנוססת ליד המספר המצומצם של הפקידות המקבלות את הקהל, בהודעה היה כתוב:

"עקב מחסור בכח אדם נקבל לטיפול תיק אחד בלבד"!!!

מקרה זה הינו אחד מני רבים, בהם נתקלתי כאשר ביקרתי במסדרונות מינהל מקרקעי ישראל בזמן שכל מבוקשי היה, לקבל שירות מפקידי המינהל על מנת לנסות ולסיים תיקים שהטיפול בהם מתארך כתוצאה מפקידים עם רצון טוב, העובדים במערכת אנכרוניסטית, סבוכה ומאוד לא יעילה.

המקרים הרבים, והדומים כך או אחרת למקרה שלעיל, בהם נתקלתי אני וכן רבים אחרים, אזרחים ואנשי מקצוע מתחומים שונים, המבקשים לקבל שירות במינהל ונוחלים אכזבות ומפחי נפש שוב ושוב לאורך שנים ארוכות, הביאו בסופו של יום ולאחר לחץ ציבורי רב, להקמת צוות מאה הימים, אשר מונה על מנת להביא בפני הממשלה את הרפורמה הנדרשת במינהל מקרקעי ישראל. הצוות ישב ארוכות על המדוכה, בכדי לנסות ולבסס פתרונות יעילים שיביאו לכך כי בסופו של יום, יוקטן החיכוך בין האזרח לבין פקידי המינהל ותוקם מערכת יעילה לניהול קרקעות המדינה.

היה ברור לכל מי שעסק ברפורמה, כי העובדה שגוף כמו מינהל מקרקעי ישראל המנהל 93% מקרקעות המדינה, לא יוכל להמשיך ולהתקיים באופן בו הוא מנהל את קרקעות המדינה ובייחוד שלא בצורה בה מקבלים החוכרים טיפול במינהל. אחת המטרות של הרפורמה הייתה, לתת פתרון למקרה הקלאסי של מר לוי שהינו בעל זכויות חכירה במגרש בבת ים עליו בנוי בית מגורים, המבקש להוסיף פרגולה בגודל 20 מ"ר למפרסת בביתו, כאשר לצורך כך על מר לוי להמתין חודשים ארוכים עד לאישור היתר הבניה ולעיתים אף הוא נדרש להגיע לפקידי המינהל ולבקש בתחנונים שיטפלו בו ויחתמו על היתר הבניה. העובדה כי המינהל עוסק בטיפול בחוכרים, בחידוש חוזי חכירה וכיוצ"ב במקום לנהל את הקרקעות, לקבוע מדיניות ולשווק את הקרקעות ולהוציא מכרזים, הביאה למצב בו נמצא היום המינהל, כאשר בקצה השרשרת, נמצא מר לוי ודומיו.

בעיה נוספת אשר דרשה פתרון מעמיק במסגרת הרפורמה, היא העובדה כי כל מחוז במינהל מקרקעי ישראל פועל כגוף עצמאי, הקובע לעצמו את הנהלים ואת דרכי העבודה המתאימות לו בהתאם לשיקול דעת מנהלי המחלקות ו/או מנהל המחוז, דבר אשר אינו תקין מבחינה מנהלית ופוגע באופן מהותי באינטרס הצפיות וההסתמכות של החוכרים על מינהל מקרקעי ישראל. תופעה זו, המכונה בפי המבקרים הקבועים במסדרונות המינהל "סינדרום הכח של הפקידים", תרמה באופן משמעותי להבנה כי קיימת חוסר יעילות, בלשון המעטה, באופן בו מתנהל כיום המינהל. תופעה זו פוגעת ביכולת ניהול התיקים מול המינהל ולעיתים אנו נדרשים לפנות למנהלי המחוזות או לאגף החקלאי בהנהלת המינהל, על מנת לקבל פתרונות, לסוגיות שהיו יכולות להיפתר בנקל במחוז, אילו היתה אוזן קשבת. ראוי לציין, כי קיימים פקידים במחוזות השונים, שהינם מקצועיים ובעלי תודעת שירות גבוהה, אשר עושים כל שלאיל ידם על מנת לסייע לפוקדים אותם. אך העובדות אשר תוארו לעיל והעובדה כי מדובר במערכת סבוכה ואיטית, מביאה בסופו של דבר, לרושם מוטעה, כי האשמה הינה בפקיד המקבל את הקהל, אך לא כך הדבר כלל וכלל.

בעיה נוספת עימה נדרשת הרפורמה להתמודד הינה ריבוי החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "החלטות המועצה") והבעייתיות ביישום החלטות אלה על ידי פקידי המינהל ואסביר את כוונתי. החלטות מועצת מקרקעי ישראל מתקבלות לעיתים קרובות ולרוב הן כתובות ומנוסחות באופן לא ברור, אף עבור בעלי המקצוע וכן עבור פקידי המינהל האמונים על יישומן. לא רק זו, אלא שהואיל וההחלטות לעיתים אינן מתיישבות עם המציאות בפועל, הן נדרשות לתיקונים ואלו מבוצעים אף סמוך לאחר קבלת ההחלטה, דבר אשר פוגע בעיקרון ההסתמכות של החוכרים. על מנת שפקידי המינהל יוכלו לפעול בהתאם להחלטות המועצה, הם נדרשים להמתין ולקבל הוראות אגף ונהלי עבודה, כאשר אלו עשויים להגיע חודשים ארוכים לאחר קבלת ההחלטה והחוכרים נדרשים להמתין לכך. לצורך הדוגמא, אציין את החלטה 1143 מחודש מרץ 2008, אשר הביאה להדים רבים בקרב החוכרים, שכן היא קבעה, כי כאשר בעל זכויות במגרש (לדוגמא בהרחבה של ישוב קהילתי) מבקש לבנות תוספת בניה של 20 מ"ר, הוא נדרש לשלם את דמי החכירה בגין מלוא זכויות הבניה בהתאם לתכנית שהיתה תקפה בעת ההקצאה. כלומר, היה עליו לשלם עשרות אלפי שקלים בגין כל זכויות הבניה, במקום לשלם את דמי ההיוון בגין התוספת המבוקשת בלבד. החלטה זו גרמה לעיוות ולפגיעה באינטרס החוכרים ולאחר לחץ ציבורי עצום, היא בוטלה ובמסגרת ההחלטה שבאה תחתיה נקבע, כי בגין תוספת בניה ישולם עבור קיבולת הבניה הנדרשת בהיתר הבניה בלבד. ההחלטה בוטלה ותוקנה מספר פעמים, ונכון להיום, החלטה 1186 הינה ההחלטה התקפה בכל הקשור לתשלום בגין תוספות בניה, אך חוכרים רבים עדיין מבקשים לבחון את הפגיעה שנגרמה להם במהלך התיקונים השונים.

דוגמא נוספת הראויה לציון, הינה החלטת מועצה 1180 המתייחסת לבניה בהרחבות במושבים וקיבוצים אשר ביקשה להתמודד עם תופעת ה"כספים האסורים" והיזמות בקרקעות במסגרת ההרחבות. החלטה זו נחתמה בחודש מאי 2009 והמינהל החל ביישומה רק חודשים ארוכים לאחר מכן, הואיל ולא התקבלו הוראות האגף החקלאי להחלטה. במהלך ההמתנה הארוכה להוראות האגף, הקפיא המינהל את אישור העסקאות החדשות וגרם לעגמת נפש רבה לחוכרים רבים.  

הבעיה מתחילה בכך, שפקידי המינהל אינם מקבלים הנחיות ליישום, מיד לאחר שמתקבלות החלטות המועצה ולרוב, הפקידים, שלא באשמתם, אינם יודעים כיצד ליישם את ההחלטות. העובדה כי הפקידים עמוסים בעבודה אינה מאפשרת להם ללמוד לעומק את החלטות המועצה על מנת שניתן יהיה לתת מענה לשאלות. הפקידים למעשה אינם פועלים בהתאם להחלטות עד לקבלת הוראות ונהלי האגף, כך שאין כל נפקות להחלטה מבחינתם עד לקבלת ההוראות. למצער, פקידי המינהל לרוב אינם מקבלים את ההצעות העומדות על סדר יום של המועצה או את טיוטת ההחלטות בטרם פרסומן, על מנת לבחון האם הן מתיישבות עם המציאות, מה שמביא בסופו של דבר לכך שבעת יישום ההחלטות קורות תקלות וההחלטות נדרשות תיקון.

הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, מוצאת ביטויה בהחלטת הממשלה מס. ממי/5 של רפורמה במינהל מקרקעי ישראל מיום 12.5.2009 וכן בחוק מינהל מקרקעי ישראל (תיקון מס' 7), התשס"ט – 2009 (להלן: "החוק"), הקובע, כי תוקם "רשות מקרקעי ישראל" במקום "מינהל מקרקעי ישראל", על מנת שתנהל את מקרקעי ישראל ("רמ"י").

בהתאם להוראות החוק, נקבעו שני נושאים עיקריים עימם תידרש רמ"י להתמודד, הנושא הראשון הוא הקניית הבעלות בקרקעות והנושא השני, ניהול מקרקעי ישראל, שיווק קרקעות, עריכת מכרזים, והקניית מדיניות, על מנת להביא לניהול יעיל של קרקעות המדינה. בהתאם להוראות החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1185, אשר התקבלה בעקבות החלטת הממשלה שלעיל ונחתמה על ידי שר האוצר ביום 8.2.2010, וכותרתה "רפורמה בניהול מקרקעי ישראל" נקבעו הוראות ביחס להקניית בעלות בקרקע. העיקרון המנחה הוא, כי בעלי זכויות בדירות מגורים בבנייה רוויה וכן בעלי זכויות במגרשים עד לגודל של 280 מ"ר יקבלו זכויות בעלות ללא כל תשלום. בעלי זכויות במגרשים שגודלם עולה על 280 מ"ר, יקבלו זכויות בעלות בכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעורים הקבועים בהחלטה.  

בימים שולחת רשות מקרקעי ישראל למאות אלפי חוכרים הודעות על הקניית הבעלות. רישום הבעלות בנכסים כרוך בפרוצדורה ניכרת, ומקריאת הוראות החוק, נראה, כי לשכות רישום המקרקעין נדרשות להכין עצמן לטיפול במאות אלפי רישומים, ובתקווה כי מהלך זה יצלח.

הבעיה העיקרית של רמ"י, הינה העובדה שמדובר באותם השחקנים באותה ההצגה ששינתה רק את שמה. ככל שמקבלי ההחלטות יקדימו להבין כי יש לבצע שינוי אמיתי ומעמיק באורחות העבודה במינהל, כך ייטב, על מנת שלא יספידו בסופו של יום את הרפורמה.   
אז עדין נותרה השאלה: האם מדובר ברפורמה או באשליה?   שהרי הפקידים נותרו במקומם, נייר הלוגו של המינהל נותר על כנו ולא שונה, באתר האינטרנט של המינהל לא השתנה דבר ולמעשה, למעט בהוראות תיקון מס' 7 לחוק מינהל מקרקעי ישראל – בפועל לא השתנה דבר! האם הרפורמה תסתכם בכך שהחל מחודש ינואר 2010, יש לומר "רשות מקרקעי ישראל" ולא "מינהל מקרקעי ישראל" או שהמהפכה בדרך?   

אנו תקווה כי אכן תהיה זו רפורמה אמיתית לטובת כולנו!

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.